Οδηγός για όσους νοικιάζουν σπίτι ή επαγγελματικό χώρο στην Ελλάδα. Μάθε τι αλλάζει το 2026, ποια είναι τα δικαιώματά σου και πώς να τα προστατεύσεις.
Εισαγωγή
Το σπίτι μπορεί να μην είναι δικό σου, αλλά τα δικαιώματά σου είναι.
Αν νοικιάζεις στην Αθήνα —μια πόλη όπου τα ενοίκια ανεβαίνουν πιο γρήγορα κι από τις τιμές του καφέ— το να γνωρίζεις τι προβλέπει ο νόμος για ενοίκια, εγγυήσεις και εξώσεις δεν είναι πολυτέλεια· είναι ασπίδα προστασίας.
Το 2026 φέρνει αλλαγές και ξεκαθαρίζει πολλά γκρίζα σημεία στις μισθώσεις. Από το πότε επιστρέφεται η εγγύηση, μέχρι πότε μπορεί να γίνει έξωση, εδώ θα βρεις όσα χρειάζεται να γνωρίζεις για να μη βρεθείς προ εκπλήξεως.
Τι είναι Μίσθωση και Ποιοι είναι οι Τύποι
Η μίσθωση είναι μια συμφωνία ανάμεσα σε ιδιοκτήτη και ενοικιαστή για τη χρήση ενός ακινήτου, με αντάλλαγμα ένα συγκεκριμένο ποσό ενοικίου.
Στην Ελλάδα, οι μισθώσεις ρυθμίζονται κυρίως από τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 574–618) και, για ειδικές περιπτώσεις, από άλλα νομοθετήματα όπως το ΠΔ 34/1995 για επαγγελματικές μισθώσεις.
Υπάρχουν τρεις βασικοί τύποι:
Μίσθωση Κατοικίας
Αφορά σπίτια που χρησιμοποιούνται ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία.
Η συμφωνία καταγράφεται ηλεκτρονικά στο Taxisnet (ΑΑΔΕ) και έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη κι αν το συμβόλαιο γράφει μικρότερο διάστημα.
Τι ισχύει
- Αν περάσει η τριετία χωρίς νέα συμφωνία, η μίσθωση συνεχίζεται σιωπηρά, με τους ίδιους όρους.
- Η εγγύηση (συνήθως 1–2 ενοίκια) επιστρέφεται στο τέλος, εφόσον δεν υπάρχουν οφειλές ή ζημιές.
- Οι επισκευές συντήρησης του σπιτιού βαραίνουν τον ιδιοκτήτη, όχι τον ενοικιαστή.
Επαγγελματική Μίσθωση
Αφορά χώρους όπου ασκείται επαγγελματική δραστηριότητα (γραφεία, καταστήματα, εργαστήρια).
Ρυθμίζεται από το Προεδρικό Διάταγμα 34/1995, με ελάχιστη διάρκεια 12 ετών, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά.
Τι ισχύει:
- Η ελάχιστη διάρκεια είναι 3 έτη, ανεξάρτητα από το τι γράφει το συμβόλαιο (άρθρο 13 Ν. 4242/2014).
- Αν ο ενοικιαστής θέλει να φύγει νωρίτερα, πρέπει να ειδοποιήσει τουλάχιστον 3 μήνες πριν και να αποζημιώσει τον εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα.
- Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να λύσει τη σύμβαση μονομερώς χωρίς σπουδαίο λόγο (π.χ. μη πληρωμή, φθορές, αυθαίρετη χρήση).
- Σε περιπτώσεις διαφωνίας, αρμόδιο είναι το Ειρηνοδικείο ή το Πρωτοδικείο ανάλογα με το ποσό της αξίωσης.
Βραχυχρόνια Μίσθωση
Γνωστή και ως “Airbnb”, αφορά τη μίσθωση κατοικιών μέσω πλατφορμών για λίγες ημέρες ή εβδομάδες.
Δηλώνεται επίσης ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ, αλλά έχει διαφορετικούς κανόνες, όπως όριο ημερών, φορολόγηση και υποχρέωση κατοχής ΑΜΑ (Αριθμού Μητρώου Ακινήτου).
Τι ισχύει:
- Δεν απαιτείται σύμβαση, αλλά δήλωση στην ΑΑΔΕ από τον ιδιοκτήτη μέσω του “Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής”.
- Ο ενοικιαστής δεν αποκτά δικαιώματα μόνιμου κατοίκου.
- Ο ιδιοκτήτης μπορεί να θέσει κανόνες (π.χ. χωρίς κατοικίδια, χωρίς καπνό), αλλά οφείλει να τηρεί τις φορολογικές του υποχρεώσεις.
- Αν υπάρξει ζημιά ή απάτη, υπάρχει δυνατότητα καταγγελίας μέσω της πλατφόρμας και αστικής αγωγής.
Εγγύηση: γιατί τη δίνουμε, πότε επιστρέφεται και πότε χάνεται
Η εγγύηση ενοικίου — ή όπως τη λέμε συνήθως, «κατάθεση» — είναι ένα ποσό που δίνει ο ενοικιαστής στον ιδιοκτήτη όταν υπογράφει το συμβόλαιο.
Δεν είναι “δώρο” ούτε “προκαταβολή”. Είναι μια διασφάλιση ότι το σπίτι θα παραδοθεί στην κατάσταση που παραλήφθηκε και ότι το ενοίκιο θα καταβάλλεται κανονικά.
Γιατί δίνεται η εγγύηση
Η εγγύηση καλύπτει τυχόν:
- καθυστερημένα ενοίκια,
- ζημιές πέρα από τη φυσιολογική φθορά,
- λογαριασμούς κοινής ωφέλειας που δεν έχουν εξοφληθεί (ρεύμα, νερό, κοινόχρηστα).
Συνήθως είναι ίσως ένα ή δύο ενοίκια, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 599–601), δεν υπάρχει ανώτατο όριο, όμως η πρακτική δείχνει ότι ποσό άνω των δύο ενοικίων θεωρείται υπερβολικό και δύσκολα δικαιολογείται.
Πότε επιστρέφεται η εγγύηση
Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιστρέψει την εγγύηση:
- όταν ο ενοικιαστής έχει εξοφλήσει όλα τα ενοίκια,
- όταν δεν υπάρχουν ζημιές στο ακίνητο πέρα από τη φυσιολογική φθορά,
- και όταν έχει παραδώσει το σπίτι και τα κλειδιά.
Η επιστροφή πρέπει να γίνει μετά τον έλεγχο του ακινήτου, ιδανικά με γραπτή επιβεβαίωση ή μήνυμα/email ώστε να υπάρχει απόδειξη.
Αν ο ιδιοκτήτης αρνείται να την επιστρέψει χωρίς λόγο, μπορείς να προσφύγεις:
Σημαντικό: Αν η διαφορά αφορά ιδιοκτήτη ή μίσθωση σε διαφορετική χώρα της ΕΕ, δεν χρειάζεται πάντα να “τρέξεις” σε εθνικά δικαστήρια. Η Ευρωπαϊκή διαδικασία μικροδιαφορών σου δίνει τη δυνατότητα να διεκδικήσεις αξιώσεις ως 5.000 € με απλούστερο τρόπο και μικρότερο κόστος.
Θα υποβάλεις το Έντυπο Α, το οποίο θα σταλεί στο αρμόδιο δικαστήριο, και η πλευρά δια του εντύπου απάντησης έχει 30 ημέρες να απαντήσει. e-justice.europa.eu
Η απόφαση που εκδίδεται αναγνωρίζεται και εκτελείται σε άλλα κράτη-μέλη χωρίς να χρειάζεται ιδιαίτερη διαδικασία.
Αυτό μπορεί να είναι χρήσιμο σε διαφορές με διεθνές στοιχείο, όπως μίσθωση με ιδιοκτήτη εκτός Ελλάδας ή επαγγελματική σχέση που εμπίπτει σε διασυνοριακό πεδίο.
Πότε χάνεται η εγγύηση
Ο ιδιοκτήτης μπορεί νόμιμα να κρατήσει μέρος ή το σύνολο της εγγύησης μόνο αν:
- υπάρχουν αποδεδειγμένες ζημιές (όχι φθορές από χρήση),
- υπάρχουν ανεξόφλητα ενοίκια ή οφειλές λογαριασμών,
- ή ο ενοικιαστής αποχωρεί πριν τη λήξη της μίσθωσης χωρίς να τηρήσει τις προθεσμίες καταγγελίας.
Σημαντικό: Αν ο ενοικιαστής αποχωρεί πρόωρα αλλά ο ιδιοκτήτης βρει νέο ενοικιαστή άμεσα, δεν μπορεί να κρατήσει την εγγύηση ολόκληρη, καθώς δεν υπήρξε ουσιαστική ζημία.
Μικρή υπενθύμιση
Η εγγύηση δεν συμψηφίζεται αυτόματα με το τελευταίο ενοίκιο, εκτός αν υπάρχει ρητή γραπτή συμφωνία.
Αν ο ενοικιαστής σταματήσει να πληρώνει θεωρώντας ότι «το καλύπτει η εγγύηση», ο ιδιοκτήτης μπορεί να το θεωρήσει παράβαση της σύμβασης.
Εξώσεις 2026: Λόγοι, Διαδικασία και Δικαιώματα Ενοικιαστών
Η έξωση είναι η πιο δυσάρεστη εξέλιξη σε μια μίσθωση, αλλά και η πιο παρεξηγημένη.
Στην πραγματικότητα, δεν μπορεί να γίνει “ξαφνικά” ούτε “με μια απλή ειδοποίηση”.
Η ελληνική νομοθεσία προστατεύει τον ενοικιαστή με σαφή βήματα και προθεσμίες, ενώ θέτει και δικαιώματα για τον ιδιοκτήτη σε περίπτωση καθυστέρησης ή κακής χρήσης του ακινήτου.
Πότε μπορεί να γίνει έξωση
Ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να ζητήσει την αποβολή του ενοικιαστή από το ακίνητο μόνο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις:
- Μη καταβολή ενοικίων (άρθρο 662Α ΚΠολΔ).
- Κακή χρήση ή φθορά του ακινήτου πέρα από τη φυσιολογική.
- Παράβαση όρων της σύμβασης, π.χ. υπεκμίσθωση χωρίς άδεια.
- Λήξη μίσθωσης χωρίς ανανέωση ή παράταση.
Σε κάθε περίπτωση, πρέπει να υπάρχει συμβόλαιο – γραπτό ή ηλεκτρονικό μέσω ΑΑΔΕ, αλλιώς η απόδειξη των όρων δυσκολεύει σημαντικά.
Πώς γίνεται η διαδικασία της έξωσης
Η διαδικασία έχει τρία στάδια και χρειάζεται πάντα δικαστική απόφαση ή διαταγή απόδοσης μισθίου.
- Εξώδικο – Προειδοποίηση:
Ο ιδιοκτήτης οφείλει να αποστείλει εξώδικη πρόσκληση για πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων, δίνοντας προθεσμία τουλάχιστον 15 ημερών.
Αν ο ενοικιαστής πληρώσει εντός της προθεσμίας, η διαδικασία σταματά. - Διαταγή Απόδοσης Μισθίου (άρθρο 637 ΚΠολΔ):
Αν δεν πληρωθούν τα ενοίκια, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο διαταγή απόδοσης μισθίου — μια σύντομη δικαστική διαδικασία, χωρίς ακροαματική διαδικασία.
Ο ενοικιαστής μπορεί να ασκήσει ανακοπή εντός 15 ημερών. - Εκτέλεση της έξωσης:
Αν δεν υπάρξει πληρωμή ή ανακοπή, η διαταγή εκτελείται από δικαστικό επιμελητή.
Η αποβολή γίνεται παρουσία αστυνομίας και επιμελητή, συνήθως εντός 2–3 μηνών από την έκδοση της διαταγής.
Δικαιώματα του Ενοικιαστή
Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να:
- πληρώσει τα καθυστερημένα ενοίκια πριν την έκδοση διαταγής, οπότε η διαδικασία σταματά.
- ασκήσει ανακοπή (ένσταση) εντός 15 ημερών από την κοινοποίηση.
- ζητήσει προθεσμία αποχώρησης, ειδικά αν συντρέχουν κοινωνικοί λόγοι.
- προσφύγει στον Συνήγορο του Καταναλωτή ή στο Ειρηνοδικείο για καθυστέρηση ή αυθαιρεσία του ιδιοκτήτη.
Εναλλακτικές λύσεις πριν την έξωση
Πριν κινηθεί η διαδικασία, και οι δύο πλευρές μπορούν να:
- Συμφωνήσουν ρύθμιση οφειλής (π.χ. διακανονισμό ενοικίων).
- Καταθέσουν κοινή δήλωση λύσης μίσθωσης στην ΑΑΔΕ.
- Προσφύγουν στη διαμεσολάβηση, όπου ένα ουδέτερο τρίτο πρόσωπο βοηθά να επιτευχθεί συμβιβασμός χωρίς δικαστήριο.
Από το 2024, η προαιρετική διαμεσολάβηση εφαρμόζεται όλο και συχνότερα για να αποφευχθούν έξοδα και καθυστερήσεις.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να με βγάλει λόγω ιδιοκατοίκησης;
Ναι, αλλά υπό ειδικές προϋποθέσεις — και με σημαντικές διαφορές ανά περίπτωση:
- Αν η μίσθωση έχει λήξει την τριετία ή τη συνολική προβλεπόμενη διάρκεια της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την απόδοση του ακινήτου για ιδιοκατοίκηση ή ιδιόχρηση.
- Στην περίπτωση ιδιοκατοίκησης, ο νόμος 1703/1987 προβλέπει ότι η ιδιοκατοίκηση πρέπει να πραγματοποιηθεί εντός 4 μηνών από την απόδοση του μισθίου και να διαρκέσει τουλάχιστον 2 έτη.
- Από 1/1/2026 προβλέπεται νέα διαδικασία όπου, για λήξη μίσθωσης (χωρίς οφειλές), μπορεί να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου χωρίς δίκη, από πιστοποιημένο δικηγόρο — με δικαίωμα ανακοπής από τον ενοικιαστή.
- Ο ενοικιαστής έχει τουλάχιστον 6 μήνες συνολικά προθεσμία να αποχωρήσει με τη νέα ρύθμιση, χωρίς να υποχρεούται να κάνει ενέργειες ή να καταβάλει έξοδα.
- Αν η μίσθωση δεν έχει λήξει ή δεν έχουν συμπληρωθεί οι νόμιμες προϋποθέσεις, η αποβολή για ιδιοκατοίκηση δεν είναι δυνατή χωρίς συμφωνία των δύο πλευρών ή δικαστική κρίση.
Αυξήσεις Ενοικίου και Αναπροσαρμογή
Το θέμα των αυξήσεων ενοικίων είναι από τα πιο «ευαίσθητα» στις μισθώσεις — ειδικά στην Αθήνα, όπου οι τιμές έχουν ανέβει αισθητά τα τελευταία χρόνια.
Ωστόσο, υπάρχουν σαφείς κανόνες που προστατεύουν και τα δύο μέρη.
Πότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξήσει το ενοίκιο
Η αναπροσαρμογή του ενοικίου μπορεί να γίνει μόνο αν υπάρχει σχετικός όρος στο συμβόλαιο.
Αν δεν προβλέπεται ρητά, το ποσό παραμένει ίδιο μέχρι τη λήξη της μίσθωσης.
Δηλαδή:
- Αν το συμβόλαιο έχει διάρκεια 3 ετών και δεν αναφέρει αναπροσαρμογή, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ζητήσει αύξηση στη μέση της περιόδου.
- Αν υπάρχει σχετική πρόβλεψη, η αύξηση πρέπει να βασίζεται σε ποσοστό ή δείκτη (π.χ. πληθωρισμό, 2% ετησίως κ.λπ.).
Πώς πρέπει να συμφωνηθεί
Η συμφωνία πρέπει να είναι:
- Γραπτή και σαφής, ιδανικά μέσα στο ίδιο το μισθωτήριο.
- Να αναφέρει πότε και πόσο θα αυξάνεται το ενοίκιο (π.χ. “Κάθε 12 μήνες, αύξηση 3%”).
- Σε περίπτωση νέας συμφωνίας μετά τη λήξη του συμβολαίου, τα δύο μέρη μπορούν να διαπραγματευτούν ελεύθερα το ποσό.
Τι λέει ο νόμος για αυξήσεις εν μέσω ενεργούς σύμβασης
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα και τη νομολογία, ο ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να αυξήσει το ενοίκιο μονομερώς — ακόμη κι αν οι τιμές της αγοράς έχουν ανέβει.
Εξαιρέσεις υπάρχουν μόνο:
- Σε επαγγελματικές μισθώσεις με ειδικό όρο αναπροσαρμογής (Ν. 4242/2014).
- Όταν το επιτρέπει δικαστική απόφαση, σε περιπτώσεις ακραίας ανισορροπίας (π.χ. πληθωρισμός > 10%).
Συντήρηση & Ζημιές: Ποιος πληρώνει τι (H2)
Η συντήρηση ενός ακινήτου είναι από τα πιο συχνά σημεία τριβής μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Ποιος πληρώνει το σπασμένο ρολό, τη βρύση που στάζει ή το βάψιμο μετά από χρόνια;
Ευθύνη του ενοικιαστή
Ο ενοικιαστής έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί το ακίνητο σύμφωνα με τη συμφωνία και να το διατηρεί σε καλή κατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι:
- Καλύπτει μικρές φθορές από καθημερινή χρήση (π.χ. αντικατάσταση λαμπτήρων, καθαρισμός φίλτρων air condition, βάψιμο από απλή φθορά).
- Πρέπει να ενημερώνει άμεσα τον ιδιοκτήτη για κάθε ζημιά που δεν μπορεί να επιδιορθώσει ο ίδιος.
Αν δεν το κάνει, μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος για επιπλέον ζημιές που προκύπτουν από καθυστέρηση.
Ευθύνη του ιδιοκτήτη
Ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για σοβαρές επισκευές που αφορούν τη λειτουργικότητα ή την ασφάλεια του σπιτιού, όπως:
- Αντικατάσταση υδραυλικών, ηλεκτρικών ή κουφωμάτων.
- Επισκευή θέρμανσης, στέγης ή αποχετεύσεων.
- Οποιαδήποτε εργασία διατηρεί το ακίνητο κατάλληλο για χρήση.
Τι ισχύει στις επαγγελματικές μισθώσεις
Στις επαγγελματικές μισθώσεις, οι όροι είναι συχνά πιο συγκεκριμένοι στη σύμβαση. Συνήθως ο μισθωτής αναλαμβάνει:
- Τη συντήρηση του χώρου που χρησιμοποιεί.
- Την αποκατάσταση ζημιών που προκαλεί η δραστηριότητά του.
Ενώ ο εκμισθωτής καλύπτει γενικές υποδομές (π.χ. κοινόχρηστα, κεντρικά δίκτυα).
FAQ
Τι σημαίνει «αναπροσαρμογή μισθώματος»;
Η αναπροσαρμογή μισθώματος είναι η διαδικασία αλλαγής του ποσού ενοικίου κατά τη διάρκεια μιας μίσθωσης — είτε αύξηση είτε μείωση. Συνήθως βασίζεται σε όρο της σύμβασης ή σε συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξήσει το ενοίκιο μονομερώς;
Όχι. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει το ενοίκιο μόνο αν υπάρχει ρητός όρος αναπροσαρμογής στο μισθωτήριο. Αν δεν υπάρχει, οποιαδήποτε μονομερής αύξηση θεωρείται παράνομη.
Ποιος πληρώνει για τις ζημιές στο σπίτι;
Οι μικρές φθορές που προκύπτουν από καθημερινή χρήση (όπως αλλαγή λαμπτήρων, καθάρισμα φίλτρων, μικροεπισκευές) επιβαρύνουν τον ενοικιαστή.
Αντίθετα, οι μεγάλες ζημιές που αφορούν το ίδιο το ακίνητο — όπως διαρροές, ηλεκτρολογικά προβλήματα ή αντικατάσταση συστημάτων — είναι ευθύνη του ιδιοκτήτη.
Αν υπάρχει αμφισβήτηση, ο νόμος (άρθρα 594–602 ΑΚ) προστατεύει τον ενοικιαστή εφόσον δεν ευθύνεται ο ίδιος.
Σε πόσο χρόνο πρέπει να αποχωρήσει ο ενοικιαστής αν ο ιδιοκτήτης θέλει το σπίτι για ιδιοκατοίκηση;
Αν η μίσθωση έχει λήξει (π.χ. πέρασε η τριετία ή η διάρκεια της σύμβασης), ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει το ακίνητο για ιδιοκατοίκηση ή ιδιόχρηση, αλλά δεν μπορεί να απαιτήσει άμεση αποχώρηση.
Ο ενοικιαστής διαθέτει τουλάχιστον 3 μήνες προθεσμία από τη στιγμή που ειδοποιηθεί εγγράφως (συνήθως με εξώδικο).
Αν πρόκειται για ιδιοκατοίκηση, ο ιδιοκτήτης πρέπει στη συνέχεια να εγκατασταθεί στο ακίνητο μέσα σε 4 μήνες και να το χρησιμοποιεί τουλάχιστον για 2 χρόνια, όπως ορίζει ο Ν. 1703/1987.
Από 1 Ιανουαρίου 2026, με τη νέα διαδικασία “διαταγής απόδοσης μισθίου χωρίς δίκη”, ο ενοικιαστής διατηρεί περίοδο περίπου 6 μηνών συνολικά για να αποχωρήσει (συμπεριλαμβάνοντας ειδοποίηση και νόμιμη προθεσμία εκτέλεσης).
Αυτό του δίνει χρόνο να βρει νέα κατοικία και να αποφύγει έξοδα δικαστικής διαδικασίας.
