Η ακρίβεια και το αυξανόμενο κόστος ζωής δημιουργούν εύλογα ερωτήματα σχετικά με τα ενοίκια ακινήτων. Πότε και πώς μπορούν να αυξηθούν; Υπάρχει «νόμιμη αύξηση»; Τι ισχύει για τις νέες και τις παλιές συμβάσεις;
Τι λέει ο νόμος
Ελευθερία συμφωνίας: Κατ’ αρχήν, το ύψος του ενοικίου καθορίζεται ελεύθερα μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Αυτό ισχύει τόσο για τα αρχικά μισθώματα όσο και για την μετέπειτα αναπροσαρμογή τους.
Εξαίρεση – «Νόμιμη αύξηση»: Μόνο σε δύο ειδικές περιπτώσεις προβλέπεται η λεγόμενη «νόμιμη αύξηση», η οποία ισούται με το 75% της ετήσιας αύξησης του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ). Για παράδειγμα, αν ο ΔΤΚ αυξήθηκε κατά 5%, η νόμιμη αύξηση ενοικίου μπορεί να είναι μέχρι 4.5%. Οι δύο αυτές περιπτώσεις είναι:
- Παλιές εμπορικές μισθώσεις (προ του 2014): Εφόσον δεν υπάρχει πρόβλεψη για μεταγενέστερη αύξηση και το μίσθωμα υπερβαίνει το 6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
- Μισθώσεις κατοικιών μεταξύ λήξης συμβολαίου και τριετίας: Εφόσον δεν υπάρχει συμφωνημένο ποσοστό αύξησης
Τι πρέπει να γνωρίζετε
- Παράταση μίσθωσης: Η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κύριας κατοικίας είναι τρία χρόνια, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη. Μετά τα πρώτα τρία χρόνια, η μίσθωση θεωρείται αορίστου χρόνου, εκτός αν τροποποιηθεί το ποσό του ενοικίου.
- Καταγγελία: Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση μόνο μετά την παρέλευση τριετίας.
- Αλλαγές στο μισθωτήριο: Δεν απαιτείται νέο συμβόλαιο σε κάθε ανανέωση, εκτός αν αλλάζει το ποσό του ενοικίου. Αλλαγές στο μίσθωμα δηλώνονται στην ΑΑΔΕ.
Μίσθωμα – Αναπροσαρμογή Μισθώματος
- Νομική Ισχύς Συμφωνιών: Κάθε συμφωνία για το ύψος του μισθώματος και τη σταδιακή αναπροσαρμογή του που συμπεριλαμβάνεται στο μισθωτήριο είναι νομικά έγκυρη. Ωστόσο, η συμφωνία υψηλών ποσοστών αναπροσαρμογής δύσκολα τηρείται στην πράξη.
- Προϋπόθεση Καταγγελίας: Η μοναδική προϋπόθεση για την καταγγελία μίσθωσης κύριας κατοικίας από τον εκμισθωτή είναι η παρέλευση τριετίας από την έναρξή της. Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση δεν επιτρέπεται πλέον.
Τροποποιήσεις Συμβολαίου
- Μη Υποχρεωτική Ανανέωση: Δεν είναι υποχρεωτική η ανανέωση του συμβολαίου κάθε φορά που λήγει, εκτός αν αλλάζει το ποσό του ενοικίου. Η μίσθωση, μετά τα πρώτα 3 χρόνια, θεωρείται αορίστου χρόνου και το μόνο που χρειάζεται ενημέρωση είναι η ημερομηνία λήξης.
- Υποβολή Τροποποιητικής Δήλωσης: Η τροποποιητική δήλωση υπάρχουσας μίσθωσης υποβάλλεται μόνο σε περίπτωση μεταβολής στο ποσό του μισθώματος. Δεν χρειάζεται να δηλώνεται η παράταση της μίσθωσης, καθώς θεωρείται σε ισχύ μέχρι τη δήλωση της λύσης. Κατά την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης, μπορούν να αλλάξουν τα στοιχεία στα εξής πεδία:
- Τη διάρκεια της μίσθωσης
- Το μίσθωμα
- Την ημερομηνία σύνταξης του συμφωνητικού
- Τα στοιχεία του πεδίου “Ενεργειακό Πιστοποιητικό”
Για να τροποποιηθεί οποιοδήποτε άλλο στοιχείο της μίσθωσης (στοιχεία εκμισθωτών, μισθωτών, ακινήτου κ.λπ.), πρέπει να υποβληθεί νέα δήλωση.
Δικαιώματα και Υποχρεώσεις Ενοικιαστών 2024
Κατοικίδια
Αν το μισθωτήριο συμβόλαιο περιλαμβάνει όρο που απαγορεύει τα κατοικίδια, αυτός ο όρος υπερισχύει της γενικής νομοθεσίας που επιτρέπει τη διατήρηση δεσποζόμενων ζώων συντροφιάς σε κάθε κατοικία. Εάν η απαγόρευση δεν προβλέπεται στο μισθωτήριο, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση.
Διατήρηση Κλειδιών από Εκμισθωτή
Ο εκμισθωτής δεν έχει δικαίωμα να κρατήσει τα κλειδιά του ακινήτου χωρίς τη γνώση και τη συναίνεση του μισθωτή. Ο μισθωτής μπορεί να αλλάξει κλειδαριά με έγγραφη συναίνεση του ιδιοκτήτη και το κόστος επιβαρύνει τον μισθωτή.
Ζημιές και Συντήρηση
Φθορές από τη συνήθη χρήση ή από φυσικές καταστροφές επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη, εκτός αν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στη σύμβαση. Ο μισθωτής είναι υπεύθυνος για ζημιές από δική του υπαιτιότητα, όπως το σπάσιμο ενός παραθύρου.
Εγγύηση
Το ποσό της εγγύησης καθορίζεται ελεύθερα μεταξύ των μερών στο συμφωνητικό. Συνήθως ισούται με ένα ή δύο μηνιαία ενοίκια και επιστρέφεται άτοκα στον μισθωτή κατά τη λήξη της σύμβασης, εφόσον δεν υπάρχουν οφειλές ή ζημιές.
